신탁·가압류·가처분·경매개시결정이 보일 때

한눈에 보기: 소유권에 걸리면 갑구에 나와요

갑구는 소유권에 관한 칸이라, 주인이 바뀐 기록뿐 아니라 소유권을 묶어 두는 기록도 함께 나와요. 근저당·전세권처럼 을구에 있는 권리에 걸린 가압류·압류·가처분은 을구에 그 권리의 가지 번호(부기등기)로 적혀요. 등기돋보기 결과에서는 이런 기록을 '강한 주의' 신호로 먼저 보여 드려요. 위험의 크기를 정한 것이 아니라, 계약 전에 꼭 확인할 순서라는 뜻이에요.

어느 기록이든 첫 질문은 같아요. 지금도 남아 있나요? 지워진 기록은 실선(컬러로 보면 빨간 선)이 그어져 있고, 뒤 순위번호에 '○번가압류등기말소'처럼 지운 줄이 따로 있어요. 읽는 법은 등기부 읽는 순서에 정리했어요.

신탁: 등기부상 주인이 신탁회사예요

신탁은 집주인(위탁자)이 소유권을 신탁회사(수탁자)에게 넘겨 관리나 담보를 맡긴 거예요. 갑구 같은 순위번호에 '소유권이전(원인: 신탁)'과 '신탁(신탁원부 제○호)'이 함께 적혀요. 그래서 등기부상 소유자는 원래 집주인이 아니라 신탁회사예요.

누가 이 집을 빌려줄 수 있는지, 신탁회사나 대출해 준 금융기관(우선수익자)의 동의가 필요한지는 등기부에 적혀 있지 않아요. 그 내용은 신탁원부라는 별도 문서에 있어요. 등기부에는 원부 번호만 나와요.

• 신탁원부는 2025년 1월 31일부터 인터넷등기소에서도 열람할 수 있어요. 등기소에서도 볼 수 있어요.
• 등기부를 뗄 때 '신탁원부'를 함께 고르지 않으면 PDF에는 번호만 있고 본문은 빠져요.
• 신탁원부에서 임대 권한이 누구에게 있는지, 수탁자·우선수익자 동의가 필요한지 확인하고 필요한 동의서를 받는지 중개사와 확인하세요.

같은 순위에 '신탁등기말소'가 적힌 소유권이전이 있으면 신탁이 끝난 경우예요. 이때도 지금 주인이 누구인지 다시 확인해요.

가압류·압류: 집이 묶여 있어요

가압류는 돈을 받을 사람(채권자)이 재판 결과가 나오기 전에, 집주인이 집을 팔거나 빼돌리지 못하게 법원 결정으로 임시로 묶어 둔 기록이에요. 청구금액과 채권자가 함께 적혀요. 압류는 세금이나 건강보험료 등을 내지 않아 나라·지자체·공단이 묶어 둔 기록이에요. 권리자에 '국'이나 '○○시' 같은 이름이 적히고, 체납 금액은 적히지 않아요.

둘 다 경매나 공매로 이어질 수 있어요. 그리고 이런 기록보다 늦게 입주·전입신고(와 확정일자)를 마친 세입자는, 계약을 먼저 했더라도 순위에서 불리해질 수 있어요. 다만 세금은 등기부의 압류 날짜가 아니라 세금마다 정해진 법정기일과 내 확정일자를 비교해 순서를 정해요(국세기본법 제35조). 그래서 압류 기록보다 먼저 입주·전입신고를 했더라도 세금이 앞설 수 있어요.

• 가압류의 청구금액은 다툼 중인 금액이에요. 실제로 갚아야 할 돈이 얼마인지는 등기부로 알 수 없어요.
• 압류는 금액이 안 적혀요. 등기부에 없는 체납까지 보려면 납세증명서와 미납세 열람을 함께 봐요.
• 계약 전에 풀려서 말소되는지, 언제 말소되는지를 집주인과 중개사에게 확인하세요.

세금 체납을 확인하는 방법은 등기부에 나오지 않는 것과 공식 확인 방법에 정리했어요.

가처분: 다툼이 끝날 때까지 막아 뒀어요

가처분은 이 집을 두고 다툼이 있어서, 결론이 날 때까지 팔거나 담보·임대 같은 처분을 하지 말라고 법원이 막아 둔 기록이에요. 무엇을 지키려는 것인지(피보전권리)와 무엇을 막았는지(금지사항)가 함께 적혀요.

피보전권리 칸을 보면 다툼의 방향을 짐작할 수 있어요. 예를 들어 '소유권이전등기청구권'이라고 적혀 있으면, 누군가 이 집의 소유권을 자기에게 넘겨 달라고 다투고 있다는 뜻으로 읽혀요. 그 주장이 맞는지는 등기부로 알 수 없어요.

가처분 뒤에 입주·전입신고를 마쳤다면, 가처분한 사람이 다툼에서 이길 때 새 소유자에게 임대차를 주장하기 어려워질 수 있어요. 다툼이 어떻게 끝날지는 등기부에 나오지 않아요. 남아 있다면 계약 전에 법무사·변호사에게 먼저 물어보세요.

경매개시결정: 경매가 시작됐어요

경매개시결정은 법원이 이 집을 경매로 팔기 시작했다는 기록이에요. 근저당권자 같은 담보권자가 신청하면 임의경매개시결정, 판결 등을 받은 채권자가 신청하면 강제경매개시결정이라고 적혀요. 원인 칸에 법원 이름과 사건번호(예: 2099타경1234)가 함께 나와요.

경매가 진행 중인 집은 낙찰자가 매각대금을 다 내면 주인이 바뀌어요. 경매 시작 기록 뒤에 입주·전입신고를 마친 세입자는 소액보증금 최우선변제를 받을 수 없어요(주택임대차보호법 제8조 제1항). 경매가 취하 등으로 끝났다면 '경매개시결정등기말소' 줄이 생겨요.

• 사건번호로 법원경매정보(courtauction.go.kr)에서 진행 상황을 볼 수 있어요.
• 경매가 취하·종결돼 말소됐는지 계약 전에 등기부로 다시 확인하세요.

제한 기록이 여러 개 겹쳐 있을 때도 있어요. 예를 들어 가압류 뒤에 압류가, 그 뒤에 경매개시결정이 이어지는 식이에요. 이럴 때는 줄마다 접수일을 보고 시간 순서대로 늘어놓으면 흐름을 이해하기 쉬워요. 등기돋보기 결과의 시간 그림도 같은 방식으로 그려 드려요.

등기부로 알 수 있는 것, 알 수 없는 것

확인할 곳·물어볼 사람

말소하기로 했다면 계약서 특약에 적고, 잔금 전후로 등기부를 다시 떼어 실제로 지워졌는지 보세요. 두 PDF를 두 시점 비교에 올리면 지워진 줄과 새로 생긴 줄을 나눠 보여 드려요.