등기부에 나오지 않는 것과 공식 확인 방법

한눈에 보기

등기부는 집에 대한 권리(소유권, 근저당, 전세권 등)를 적는 공적 장부예요. 사람에 대한 정보, 예를 들어 집주인의 세금 체납이나 그 집에 전입한 사람은 적지 않아요. 세금 때문에 집이 압류되면 그때서야 갑구에 압류가 나와요. 그래서 아래 정보는 각 기관에서 따로 봐야 해요.

이런 정보는 저마다 관리하는 기관이 달라요. 세금은 세무서와 지방자치단체, 전입은 주민등록을 맡은 행정복지센터, 확정일자는 확정일자부여기관, 건물의 용도는 건축물대장을 맡은 시·군·구청이 관리해요. 한 곳에서 다 볼 수 없어서 하나씩 확인해야 해요.

• 집주인의 미납 국세어디서 가까운 세무서 어디서나누가 임대인 동의, 또는 계약 뒤 조건을 갖추면 동의 없이
• 집주인의 미납 지방세어디서 전국 어느 시·군·구청 세무부서에서나누가 국세와 같은 조건
• 먼저 전입한 세대어디서 행정복지센터(주민센터) 방문누가 계약 전에는 소유자 위임, 계약 뒤에는 본인
• 확정일자 부여 현황어디서 주민센터·등기소, 인터넷등기소누가 임대인 동의
• 위반건축물·실제 용도어디서 건축물대장(정부24)누가 누구나
• 지금 시세어디서 실거래가 공개시스템누가 누구나

계약할 때 임대인이 보여 줘야 하는 것

2023년 4월 18일 이후 맺는 주택 임대차계약에서는 임대인이 계약할 때 임차인에게 두 가지를 보여 줘야 해요(주택임대차보호법 제3조의7).

• 그 집의 확정일자 부여일, 차임·보증금 등 정보
• 국세·지방세 납세증명서

임대인이 계약 전에 확정일자 정보 제공과 미납세 열람에 동의하면, 그것으로 대신할 수 있어요. 다만 이 의무를 어겼을 때의 벌칙이나 과태료 조항은 법에 없어요. 그래서 보여 달라고 먼저 요청하고, 아래 방법으로 직접 확인하는 것도 함께 알아 두면 좋아요.

미납 국세·지방세

집주인이 세금을 밀리면 그 세금이 경매 때 보증금보다 먼저 배당될 수 있어요. 그런데 체납은 압류되기 전까지 등기부에 나오지 않아요. 그래서 임차인이 집주인의 미납 세금을 열람하는 제도가 있어요.

• 임대인 동의 없이 열람하면 그 사실이 임대인에게 알려져요.
• 국세청은 2023년 6월 30일부터 홈택스에서 미리 신청하고, 문자를 받은 뒤 세무서에 가서 열람하는 방법을 안내했어요. 홈택스 신청은 임차인 본인만 할 수 있고, 가족이나 대리인은 세무서를 방문해야 해요.
• 열람만 할 수 있어요. 내역서 발급이나 복사, 사진 촬영은 안 돼요(국세청 안내).
• 미납 지방세는 2023년 4월 1일부터, 보증금이 1천만 원을 넘는 계약을 맺은 임차인이라면 임대차 시작일까지 임대인 동의 없이도 열람할 수 있어요. 행안부는 전국 어느 시·군·구청 세무부서에서나 신청할 수 있고, 임대인의 전국 지방세 미납액이 함께 나온다고 안내했어요. 신분증과 임대차계약서 사본을 가지고 방문해요. 위택스 같은 온라인 신청이 되는지는 확인하지 못했으니, 가기 전에 전화로 물어보세요.

먼저 사는 세대: 전입세대확인서

특히 다가구·단독주택은 한 등기부 안에 여러 세대가 살아요. 먼저 들어온 세입자의 보증금은 등기부에 나오지 않지만, 경매 때 내 보증금보다 앞설 수 있어요. 전입세대확인서는 그 건물 주소에 전입신고를 한 세대가 있는지 확인하는 서류예요.

• 읍·면·동 행정복지센터(주민센터)에 방문해 신청해요. 다른 지역에 있는 건물도 가까운 곳에서 받을 수 있어요.
• 정부24 민원안내에는 신청 방법이 방문으로만 나와 있어요.
• 계약서를 쓰기 전에는 '임차 예정자' 자격이 따로 없어서, 집주인에게 위임장을 받아야 해요.

다가구주택은 건물 전체가 등기부 하나라서, 을구의 근저당뿐 아니라 먼저 들어온 여러 세입자의 보증금도 함께 그 건물에 걸려 있는 셈이에요. 그래서 다가구라면 전입세대확인서와 다음 칸의 확정일자 부여 현황을 함께 보고, 모르는 부분은 집주인과 공인중개사에게 물어 계약서나 중개대상물 확인·설명서에 적어 두는 것이 좋아요.

확정일자 부여 현황

확정일자를 받은 다른 세입자가 있는지는 확정일자 부여 현황으로 볼 수 있어요. 집을 빌리려는 사람은 임대인 동의를 받아 주민센터·등기소 같은 확정일자부여기관이나 인터넷등기소에 요청해요(주택임대차보호법 제3조의6).

• 볼 수 있는 것: 임대차목적물, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간
• 나오지 않는 것: 다른 세입자의 이름 같은 인적사항
• 확정일자를 받지 않은 세입자는 여기에 나오지 않아요. 그래서 전입세대확인서와 함께 봐요.

건축물대장과 시세도 따로 봐요

계약할 층·호수가 실제로 주택인지(근린생활시설 같은 다른 용도가 아닌지), '위반건축물' 표시가 있는지는 등기부가 아니라 건축물대장에 나와요. 정부24에서 뗄 수 있어요. 위반건축물 표시는 전세대출·보증보험 가입에도 영향을 줄 수 있어요.

등기부의 거래가액은 그때의 매매 가격이라 지금 시세와 다를 수 있어요. 같은 단지·비슷한 면적의 최근 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 볼 수 있어요. 집주인이 법인이면 법인의 회생·파산은 이 부동산 등기부에 나오지 않으니 법인등기사항증명서도 함께 확인하세요.

언제 무엇을 확인할까요

1. 계약 전 등기부를 떼어 읽고, 임대인에게 확정일자 정보 제공·미납세 열람 동의와 전입세대확인서용 위임장을 요청해요.
2. 계약할 때 임대인에게 확정일자 부여 정보와 국세·지방세 납세증명서를 보여 달라고 해요.
3. 계약 뒤 임대차 시작일까지 보증금이 1천만 원을 넘으면 동의 없이도 미납 국세·지방세를 열람할 수 있어요.
4. 잔금일·전입 다음 날 등기부를 다시 떼어 새 기록이 없는지 봐요. 이유는 계약일·잔금일에 등기부를 다시 떼는 이유에 있어요.

등기부를 아직 안 뗐다면 등기부 떼는 법부터 보세요. 등기돋보기 결과 화면 아래 '등기부 밖에서 확인할 것'에도 같은 내용을 짧게 모아 두었어요.