등기부 읽는 순서: 표제부 → 갑구 → 을구

등기부는 세 칸으로 나뉘어요

인터넷등기소에서 뗀 등기부(등기사항전부증명서)는 맨 위 머리글 다음에 표제부, 갑구, 을구가 차례로 나와요. 이 순서는 어느 집이든 같아요. 그래서 처음에는 세 칸이 각각 무엇을 말하는지만 알아도 절반은 읽은 셈이에요.

이 글의 예시는 등기돋보기가 만든 가상의 등기부예요. 실제 집이 아니고 이름·주소·번호도 모두 지어낸 값이에요. 홈 화면의 '예시 결과'와 같은 파일이라, 등기부 읽기의 '예시 등기부로 해 보기'로 직접 열어 보며 따라 읽을 수 있어요.

맨 위 머리글: 어떤 집의 등기부인지 먼저 맞춰요

표 앞에는 이 등기부가 어느 집 것인지 알려 주는 줄이 있어요. 예시 등기부의 머리글은 이래요.

주소 줄

[집합건물] 서울특별시 예시구 견본동 100 예시아파트 제101동 제5층 제503호

고유번호

0000-2019-000101

여기서 먼저 두 가지를 봐요. 하나는 동·호수가 계약할 집과 같은지예요. 아파트·빌라 같은 집합건물은 호수마다 등기부가 따로 있어서, 옆집 등기부를 보고 있으면 아무 소용이 없어요. 다른 하나는 열람일시예요. 열람일시는 머리글이 아니라 모든 쪽 맨 아래에 '열람일시 : ○년○월○일 ○시○분○초' 꼴로 찍혀 있어요(예시 등기부는 2025년 9월 24일). 등기부는 뗀 그 순간의 기록이라, 오래전에 뗀 것이면 그 뒤에 생긴 일이 빠져 있어요.

고유번호만 있으면 누구나 그 등기부를 열람할 수 있어요. 결과 화면을 다른 사람과 나눌 때는 고유번호를 가리는 편이 좋아요.

표제부 집 자체가 적힌 칸

표제부에는 권리가 아니라 집의 모습이 적혀요. 아파트 같은 집합건물은 네 덩어리로 나와요. 건물 한 동 전체(1동의 건물의 표시), 그 건물이 서 있는 땅(대지권의 목적인 토지의 표시), 내 호수(전유부분의 건물의 표시), 그리고 내 호수에 딸린 땅의 몫(대지권의 표시)이에요.

면적은 등기부의 ㎡ 값으로 맞춰 봐요. 광고에 나오는 평수는 보통 공급면적이라 전용면적과 숫자가 달라요. 단독·다가구 주택은 건물과 땅 등기부가 따로라서 표제부도 각각 따로 있어요.

갑구 누가 주인인지 적힌 칸

갑구에는 소유권의 역사가 순서대로 쌓여요. 예시 등기부에는 두 줄이 있어요. 건물이 다 지어졌을 때 첫 주인을 적는 소유권보존과, 그 뒤 집을 산 사람에게 넘어간 소유권이전이에요.

지금 주인은 지워지지 않은 마지막 소유권 줄로 읽어요. 예시에서는 1번 소유권보존 뒤 2번 소유권이전으로 김가명이 주인이 됐어요. 계약서의 임대인 이름과 이 이름을 맞춰 보는 것이 첫 번째 확인이에요. 다만 이름이 같아도 신분증으로 본인인지 따로 확인해야 해요.

을구 빚과 전세가 적힌 칸

을구에는 소유권 말고 다른 권리가 적혀요. 집을 담보로 빌린 돈(근저당권설정), 전세권, 임차권 같은 것이에요. 예시 등기부의 을구에는 근저당이 한 줄 있어요.

소유권이전과 근저당의 접수일이 둘 다 2019년 5월 20일이에요. 접수번호도 바로 이어져요. 집을 사면서 은행 대출을 받은 흔한 모습이에요. 여기서 볼 숫자는 채권최고액 2억 4,000만 원이에요. 이 돈이 지금 남은 빚은 아니에요. 은행이 이 집에서 받아 갈 수 있는 최고 한도예요. 왜 그런지는 채권최고액은 빌린 돈 그대로가 아니에요에서 자세히 풀었어요.

줄을 읽는 열쇠 4개

1. 순위번호: 같은 칸 안의 차례

순위번호는 갑구·을구 안에서 기록된 차례예요. 같은 칸 안에서는 번호가 앞설수록 먼저예요. 갑구와 을구처럼 칸이 다르면 순위번호가 아니라 접수일과 접수번호로 앞뒤를 비교해요(부동산등기법 제4조).

2. 접수일: 효력이 생긴 날

접수 칸의 날짜는 등기소가 신청을 받은 날이에요. 등기관이 등기를 마치면, 그 효력은 접수한 때로 거슬러 생겨요(부동산등기법 제6조 제2항). 등기원인 칸의 날짜(매매한 날, 설정계약한 날)와 헷갈리기 쉬운데, 계약일·잔금일·전입일과 비교할 때는 접수일을 봐요.

3. 말소된 줄: 실선이 그어진 줄은 빼고 읽어요

말소사항 포함으로 떼면 지워진 기록도 함께 나와요. 지워진 줄에는 실선(컬러로 보면 빨간 선)이 그어지고, 나중 순위번호에 '1번근저당권설정등기말소'처럼 몇 번을 지웠는지 적힌 줄이 따로 생겨요. 그래서 말소 줄을 보면 번호를 따라가 원래 줄과 짝지어 빼야 해요.

4. 부기등기: 가지 번호가 붙은 줄

'2-1'처럼 가지 번호가 붙은 줄은 원래 줄(2번)에 덧붙인 부기등기예요. 근저당 금액이 바뀌었거나(변경) 권리가 다른 사람에게 넘어간(이전) 것을 적어요. 부기등기는 원래 줄의 순위를 따르기 때문에(부동산등기법 제5조), 따로 떼지 말고 원래 줄과 묶어서 읽어요.

끝에 붙은 '주요 등기사항 요약'

PDF 마지막에는 보통 지금 소유자와 남아 있는 주요 권리를 모은 주요 등기사항 요약이 붙어요. 처음 볼 때 지도처럼 쓰기 좋지만, 증명서의 기능은 없는 참고용이에요. 요약과 본문이 다르게 보이면 본문을 따르고, 요약만 보고 넘어가지 마세요.

등기부를 아직 안 뗐다면 등기부 떼는 법에서 떼는 순서와 수수료(열람은 등기기록 1개에 700원)를 볼 수 있어요. '말소사항 포함'으로 떼야 지워진 기록까지 볼 수 있어요.