등기부 떼는 법

• 순위번호: 갑구·을구 안에서 기록된 순서예요. '1-1'처럼 가지 번호가 붙은 줄은 1번 항목에 덧붙인 기록(부기등기)으로, 권리가 넘어가거나(이전) 내용이 바뀐(변경) 것을 적어요.
• 접수: 등기소가 신청을 받은 날짜와 접수번호예요. 근저당 같은 등기는 접수한 때부터 효력이 생겨요(부동산등기법 제6조 제2항).
• 말소: '3번근저당권설정등기말소' 같은 줄은 3번 항목을 지웠다는 뜻이에요. '말소사항 포함' 판에서는 지워진 줄에 빨간 실선이 그어져 있어요.
• 채권최고액: 근저당으로 담보하는 빚의 최대 한도예요. 은행 등 금융기관은 보통 빌려준 돈의 110~130% 정도로 정해서, 실제 빌린 돈은 보통 이보다 적어요. 갚은 금액은 등기부에 나오지 않아요.
• 주요 등기사항 요약: PDF 끝에 붙는 참고용 요약이에요. 증명서의 기능은 없으니 본문과 함께 보세요.

낯선 말은 용어 찾기에서 찾아보세요.

등기돋보기는 결론을 내리지 않고 '등기부 기준 확인 필요 신호'만 보여 드려요. 등급은 먼저 확인해 볼 순서를 알려 주는 것이고, 위험의 크기를 정한 것이 아니에요.

• 강한 주의계약 전에 무엇인지, 말소됐는지, 필요한 동의·권한(예: 신탁이면 수탁자 동의)을 갖췄는지 반드시 확인해야 하는 기록 (예: 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정, 신탁, 가등기, 임차권등기, 파산·회생, 아직 처리 중인 등기 신청)
• 주의뜻과 영향을 알아보고 확인할 기록 (예: 환매특약, 확정채권양도)
• 확인 필요계약 조건과 맞춰 볼 기록 (예: 근저당 합계, 공유, 최근 소유권 이전, 다가구주택)
• 참고알아 두면 좋은 참고 사항

등기부에는 집에 걸린 권리만 나와요. 아래 내용은 등기부만으로 알 수 없으니 따로 확인하세요.

• 집주인 세금 체납

  확인할 곳

  임대인(납세증명서), 세무서(미납국세 열람), 시·군·구청 세무부서(미납지방세 열람)

  방법

  계약할 때 임대인에게 국세·지방세 납세증명서와 확정일자 부여 정보를 보여 달라고 하세요(주택임대차보호법 제3조의7, 2023년 4월 18일 이후 계약). 임대인이 미납세 열람에 동의하면 그것으로 대신할 수 있어요. 보증금이 1천만 원을 넘으면 계약한 뒤 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인 동의 없이도 세무서에서 미납국세를, 지자체에서 미납지방세를 열람할 수 있어요(국세징수법 제109조 제2항, 지방세징수법 제6조 제3항). 온라인 신청이 되는지는 확인 중이라 세무서·지자체 세무부서 방문 신청을 기본으로 안내해요. 신고만 하고 아직 내지 않은 국세는 신고기한부터 30일(종합소득세는 60일)이 지나야 열람에 나타나서, 열람 결과에 미납이 없어도 체납이 전혀 없다는 뜻은 아니에요.

  출처

  주택임대차보호법 (새 창), 국세징수법 제109조 (새 창), 국세징수법 시행령 제97조 (새 창), 지방세징수법 제6조 (새 창)

• 먼저 들어온 세입자 (특히 다가구·단독주택)

  확인할 곳

  주민센터·등기소 같은 확정일자부여기관이나 인터넷등기소(확정일자 부여 현황), 행정복지센터(전입세대확인서, 방문 신청)

  방법

  임대인 동의를 받아 그 집의 확정일자 부여 현황을 볼 수 있어요(주택임대차보호법 제3조의6). 볼 수 있는 것은 임대차목적물, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간이고 다른 세입자 이름 같은 인적사항은 나오지 않아요. 확정일자를 받지 않은 세입자는 여기에 안 나오니 전입세대확인서도 함께 확인하세요. 전입세대확인서는 행정복지센터(주민센터)에 방문해 신청하고, 다른 지역 건물도 가까운 곳에서 받을 수 있어요. 계약서를 쓰기 전에는 소유자(임대인)의 위임장과 신분증명서가 필요하고, 계약한 뒤에는 임대차계약자 본인 자격으로 신청할 수 있어요(주민등록법 제29조의2).

  출처

  주택임대차보호법 (새 창), 주택임대차보호법 시행령 (새 창), 주민등록법 (새 창), 주민등록법 시행규칙 (새 창), 정부24 전입세대확인서 민원안내 (새 창)

• 집값 (시세)

  확인할 곳

  국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr), 감정평가

  방법

  등기부의 거래가액은 그때의 매매 가격이라 지금 시세와 다를 수 있어요. 같은 단지·비슷한 면적의 최근 실거래가를 함께 보세요. 보증기관은 집값을 매기는 방법이 서로 달라서, 보증보험을 생각한다면 각 기관 기준도 확인하세요.

  출처

  실거래가 공개시스템 (새 창), HUG 전세보증금반환보증 안내 (새 창)

• 불법 건축물·실제 용도

  확인할 곳

  건축물대장 (정부24)

  방법

  계약할 층·호수의 용도가 주택인지(근린생활시설 등이 아닌지)와 '위반건축물' 표시가 있는지 건축물대장에서 확인하세요. 위반건축물 표시는 등기부에는 나오지 않고, 전세대출·보증보험 가입에도 영향을 줄 수 있어요.

  출처

  정부24 (새 창), HUG 전세 정보 안내 (새 창)

• 전세보증금반환보증 가입 가능 여부

  확인할 곳

  HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI서울보증

  방법

  가입 기준과 집값을 매기는 방법이 기관마다 달라요. HUG는 2026년 10월 2일 홈페이지 기준으로 등기부에 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기 같은 권리침해가 없고, 선순위채권이 주택가격의 90%의 60% 이내이며, 건물과 토지(대지권)가 모두 집주인 소유일 것을 가입 조건으로 안내해요. HF·SGI 기준과 정확한 가입 가능 여부는 계약 전에 각 기관에서 확인하세요.

  출처

  HUG 전세보증금반환보증 안내 (새 창), KB Think HUG·HF·SGI 보증 비교 (새 창)

• 종합적인 확인 (공공 서비스)

  확인할 곳

  경기 안심 부동산(GRTS, 경기도·과학기술정보통신부의 부동산 AI 서비스, grts.gg.go.kr, 경기도 거래), HUG 안심전세앱

  방법

  과학기술정보통신부와 경기도는 2026년 9월 15일 경기 안심 부동산(GRTS) 출시 행사를 열었고, 공식 시범운영은 2026년 10월부터 경기도 안의 거래 당사자를 대상으로 해요. 계약 전 등기부·시세 같은 자료 분석, 계약 중 설명 누락 점검, 계약 뒤 등기부 변동 확인 기능이 있다고 발표됐어요(2027년 정식 운영은 언론 보도만 있고 정부 발표로는 확인되지 않았어요). 국토교통부는 등기부·확정일자부·전입세대정보·건축물대장·체납정보 등 57종 정보를 연계한 위험진단을 HUG 안심전세앱에서 제공할 계획이라고 2026년 6월 18일 발표했지만, 2026년 10월 2일 현재 공식 개시 발표는 확인되지 않았어요.

  출처

  KDI 경제정보센터 정책자료 (새 창), 한국일보 기사 (새 창), 정책브리핑 국토교통부 발표 (새 창)

• 계약 자체 (대리인, 신분 확인)

  확인할 곳

  공인중개사(중개대상물 확인·설명서), 법무사·변호사

  방법

  계약 상대방이 등기부상 소유자 본인인지 신분증으로 확인하고, 대리인이라면 소유자의 위임장과 인감증명서를 확인하세요. 공인중개사의 중개대상물 확인·설명서를 받아 두고, 궁금한 점은 법무사·변호사에게 물어보세요. 집주인이 법인(회사)이면 법인의 회생·파산은 이 부동산 등기부에 나오지 않아요. 법인등기사항증명서로 회생·파산 기록과 대표자를 확인하고, 계약하는 사람이 대표자이거나 위임을 받았는지 확인하세요.

  출처

  찾기쉬운 생활법령정보 (새 창), 채무자회생및파산에관한법률 제24조 (새 창)

• 계약한 뒤 새로 생기는 등기

  확인할 곳

  인터넷등기소 (다시 열람)

  방법

  근저당은 접수한 때부터 효력이 생기지만(부동산등기법 제6조 제2항) 세입자 대항력은 입주와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 생겨요(주택임대차보호법 제3조 제1항). 등기부에는 접수 날짜만 나오고 시각은 나오지 않아서, 전입신고와 같은 날 접수된 근저당은 세입자보다 앞서요. 잔금 당일과 전입신고 다음 날에 등기부를 다시 열람해 새 항목이나 '신청사건 처리중' 표시가 없는지 확인하세요. 정부가 '전입신고 즉시 대항력' 개정을 추진하고 있지만 2026년 10월 2일 현재 법은 바뀌지 않았어요.

  출처

  주택임대차보호법 (새 창), 부동산등기법 제6조 (korea.legal) (새 창), 정책브리핑 국토교통부 발표 (새 창)

법령·제도는 2026년 10월 2일 기준이에요. 바뀔 수 있으니 각 기관에서 다시 확인하세요.