채권최고액은 빌린 돈 그대로가 아니에요

채권최고액이란

근저당권설정은 집주인이 이 집을 담보로 돈을 빌렸다는 기록이에요. 보통 저당과 달리 근저당은 빌리고 갚기를 되풀이하는 거래를 염두에 두고, 앞으로 생길 빚까지 담보할 한도만 정해 둬요(민법 제357조). 이 한도가 채권최고액이에요.

집이 경매로 팔리면 근저당권자(보통 은행)는 이 한도 안에서, 자기보다 늦게 순위를 갖춘 권리보다 먼저 받아 가요. 경매 비용이나 소액임차인 최우선변제처럼 법이 따로 앞세우는 몫은 예외예요. 그래서 세입자에게 채권최고액은 '내 보증금 앞에 줄 서 있을 수 있는 빚의 크기'를 가늠하는 숫자예요.

근저당 줄에는 채권최고액과 함께 채무자(빚을 진 사람)와 근저당권자(돈을 빌려준 쪽)가 적혀요. 채무자가 집주인이 아닌 다른 사람일 수도 있어요. 그래도 담보로 잡힌 것은 이 집이라서, 경매가 되면 이 집에서 받아 가는 것은 같아요.

왜 빌린 돈보다 크게 적을까요

빚에는 원금만 있는 게 아니에요. 이자가 붙고, 갚지 못하면 연체 이자도 생겨요. 민법은 근저당에서 이자도 최고액 안에 들어간다고 정해 두었어요. 그래서 금융기관은 원금보다 넉넉하게 한도를 잡아 등기해요.

비율은 법으로 정해져 있지 않고 금융기관과 상품마다 달라요. 대체로 원금의 110~130% 수준이고, 2021년 보도 기준으로 시중은행 다수는 110%로 설정했어요. 근저당권자가 개인이나 금융기관이 아닌 회사라면 이 비율이 맞지 않을 수 있어요.

예시 아파트에 이 비율을 넣어 보면 이래요. 채권최고액 2억 4,000만 원을 1.3으로 나누면 약 1억 8,462만 원, 1.1로 나누면 약 2억 1,818만 원이에요. 처음 빌린 돈은 대략 이 사이였을 거라고 짐작만 할 수 있어요.

근저당이 여러 건일 때 읽는 법

을구에 근저당이 여러 줄 있으면 바로 다 더하면 안 돼요. 이미 지워진 것, 금액이 바뀐 것이 섞여 있기 때문이에요. 아래는 설명을 위해 만든 가상의 예예요.

1. 지워진 줄을 뺍니다. '1번근저당권설정등기말소' 같은 말소 줄이 있으면 그 번호의 근저당은 빼요. 원래 줄에는 실선(컬러로 보면 빨간 선)이 그어져 있어요.
2. 바뀐 금액을 씁니다. '2-1'처럼 가지 번호가 붙은 근저당권변경이 있으면 바뀐 채권최고액이 최신 값이에요.
3. 남은 것만 더합니다. 예에서는 2억 1,600만 원과 6,000만 원을 더해 2억 7,600만 원이에요.

몇 가지는 따로 봐야 해요. 다른 부동산과 함께 묶인 공동담보라면 적힌 최고액은 묶인 부동산 전체에 대한 금액이에요. 경매가 어떻게 진행되느냐에 따라 이 집에서 전부 먼저 배당될 수도, 여러 부동산에 나뉠 수도 있어요(민법 제368조). 또 '근'이 붙지 않은 저당권에 적힌 채권액은 한도가 아니라 등기할 때의 빚 금액이라 나누지 않고 그대로 봐요.

숫자를 읽을 때 자주 하는 착각

'채권최고액이 크니 빚이 그만큼 있다'

꼭 그렇지는 않아요. 최고액은 한도라서 실제 남은 빚은 더 적을 수 있어요. 다만 근저당이 남아 있는 한 그 한도까지 다시 늘 수 있으니, 등기부만 보고 '빚이 적다'고 줄여 읽지도 않아요. 두 방향 모두 등기부로는 알 수 없다는 점이 핵심이에요.

'최고액이 바뀐 줄은 따로 더한다'

금액을 바꾼 변경 기록은 새 근저당이 아니에요. 원래 근저당의 금액이 바뀐 것이라 최신 금액 하나만 써요. 늘어난 금액이 원래 줄에 가지 번호로 덧붙었으면 원래 순위를 따르고, 새 순위번호로 따로 적혔다면 늘어난 부분은 그 접수일 순위가 돼요(부동산등기법 제52조). 그래서 증액이 내 계약일이나 전입일 뒤에 접수됐는지도 함께 봐요.

'근저당 합계만 보면 된다'

을구의 근저당은 등기부에 나온 빚일 뿐이에요. 먼저 들어와 사는 세입자의 보증금, 집주인의 세금 체납처럼 등기부에 나오지 않는 것도 내 보증금보다 앞설 수 있어요. 이런 것은 등기부에 나오지 않는 것과 공식 확인 방법에서 따로 확인하는 방법을 정리했어요.

말소가 중요한 이유

대출을 다 갚아도 말소 등기를 하기 전까지는 등기부에 근저당이 그대로 남아 있어요. 그래서 '잔금 날 대출을 갚고 근저당을 지우겠다'는 약속이 있다면, 실제로 지워졌는지 등기부로 확인하는 것이 중요해요.

• 말소하기로 했다면 그 내용을 계약서 특약에 적어 두세요.
• 잔금 날에는 대출 상환 영수증과 말소등기 접수증을 받아 두세요.
• 며칠 뒤 등기부를 다시 떼어 그 근저당 줄에 실선이 그어지고 말소 줄이 생겼는지 보세요.

계약일과 잔금일에 뗀 등기부를 나란히 놓고 보면 무엇이 지워지고 무엇이 새로 생겼는지 더 잘 보여요. 그 방법은 계약일·잔금일에 등기부를 다시 떼는 이유에 정리했어요.

등기돋보기는 합계를 이렇게 내요

등기부 PDF를 올리면 등기돋보기가 을구를 읽어 아래 규칙으로 계산해요. 계산 근거가 된 줄은 결과 화면에 근거 칩으로 함께 보여 드려요.

근저당권자가 금융기관이 아닌 것으로 보이면 추정 비율이 맞지 않을 수 있다는 메모를 붙여요. 금액을 읽지 못했거나 외화로 적힌 근저당은 원화 합계에 넣지 못했다고 따로 알려 드리니, 그때는 원문에서 금액을 직접 확인해 주세요.

근저당 채권최고액 합계는 1.3과 1.1로 나눠 처음 빌린 돈의 범위를 함께 보여 드려요. 보증금과 집값을 넣으면 (빚 + 보증금) ÷ 집값도 계산해요. 이 비율은 숫자를 보여 줄 뿐, 몇 %부터 문제라는 선을 긋지 않아요. 전세보증금반환보증을 생각한다면 가입 기준은 HUG·HF·SGI 같은 각 보증기관에서 확인하세요.